בפאנל ראשי ערים שעסק בפוטנציאל ההשקעה בערים שונות בארץ במסגרת ועידת הנדל"ן השנתית שמקיים מרכז הבנייה הישראלי בים המלח. שוחט: "צפת מזוהה כעיר להשקעה עתידית", מסביר שוחט, "היא נמצאת בעיצומו של תהליך שמטרתו להקפיץ אותה מדרגה, וזה הזמן לכל האנליסטים והכלכלנים לזהות מניה עולה".
לדברי שוחט, העיר בעיצומה של תוכנית הבראה לאחר שנים שבהן המערכת הכספית התאפיינה בגירעון: "משרדי ממשלה בצפון החליטו להשתמש בצפת כפיילוט ולרכז משאבים בכל התחומים. כיום יש בעיר השקעות שהיקפן 40 מיליון שקל מצד המשרד לפיתוח הנגב והגליל, משרד השיכון, משרד התיירות, משרד התחבורה ומשרד התשתיות. ישנו יישום של תוכנית אב לתיירות שאמורה להתוות את המסלול המתויר לסמטאות העיר העתיקה ולגרום לתייר להישאר יותר מיום אחד בעיר".
מהנתונים שבידי העירייה, בעיר מבקרים 1.2 מיליון תיירים בשנה, אך רק 10% מהם נשארים בה יותר מלילה אחד. יש לזכור כי אחוז גבוה מהתיירים שפוקדים את העיר באים אליה מסיבות רוחניות ודתיות, וכי יש בה תיירות המתמקדת בקברי צדיקים. "ב-3 השנים האחרונות נרשמה עלייה חדה בפתיחת מלונות בוטיק יוקרתיים בצפת", אומר שוחט, "בשנה האחרונה נפתחו כאן 4 מלונות בוטיק חדשים".
לא רק מצפה הימים
אך לתנופת הנדל"ן בצפת יש גורם מרכזי אחר – בית הספר החדש לרפואה, סניף של אוניברסיטת בר-אילן, שנפתח בספטמבר האחרון. אמנם פועלת בעיר מכללת צפת שלומדים בה 270 סטודנטים, אך בית הספר לרפואה, שבו לומדים השנה 140 סטודנטים ובתוך 5 שנים ילמדו בו 1,000 סטודנטים, הוא הבשורה האמיתית לעיר. "בוועידת הנדל"ן נקרא ליזמים לבנות מעונות לסטודנטים בצפת", "כי זה חסר מאוד, אומר שוחט, יש כאן פוטנציאל נדל"ני. בעיר פועלים עוד משנות ה-70 8 בתי מלון שרמתם 3-2 כוכבים , ומנגד יש בה מלונות יוקרה כמו מצפה הימים, כנען ספא ו וילה גליליי, כך שהקוטביות קשה. מי שיזהה את ההזדמנות, ירכוש את אחד המלונות הישנים ויהפוך אותו למעונות סטודנטים – יזכה לתמיכה נרחבת של העירייה.
"בית הספר לרפואה הוא מנוע צמיחה אדיר שאמור להיבנות בשני שלבים. כרגע אנו בשלב א' שבו בית הספר פועל
בבית החולים זיו בתוך מבנה ישן שעבר שדרוג. במקביל החל שלב ב' – בניית קמפוס בעלות 1.5 מיליארד שקל על קרקע של 500 דונם שיקומו בה קריית מחקר רפואי, מכון מחקר אקדמי יישומי ואוניברסיטה. מחצית מהעלות במימון המדינה ומחצית במימון אוניברסיטת בר-אילן. בית הספר לרפואה גם יספק מקומות עבודה במפעלים ומשרדים שייבנו סמוך לו".
מפעל נוסף שהחליט להעתיק את פעילותו ממרכז הארץ לצפת הוא בייגל בייגל, שהודיע על עזיבת אזור התעשייה ברקן שליד אריאל. "המעבר הזה יספק עבודה ל-200 תושבים מצפת", אומר שוחט, "ואנחנו פועלים לגיוס מפעלים נוספים. במקביל אנחנו מסיימים הפקדה של תוכנית להקמת שטחי מסחר, החסרים בעיר. רשתות כמו רמי לוי שיווק השיקמה או ביג ממתינות להיכנס לעיר ורק מחכות לאישור התוכנית. נקבל בברכה גם יזמים שיקימו פה אולמות שמחה או קניונים שאין כיום בעיר".
לדברי שוחט, יותר מ-10 שנים לא נרשמה בנייה חדשה בעיר. העיר בת 32 אלף התושבים משתרעת על פני 40 אלף דונם אך מנצלת רק 40% מהשטח. "צפת היא למעשה בתולית", הוא אומר, "בשנים הקרובות ישווק המינהל לראשונה קרקעות בצפת, המיועדות לבניית 4,000 יחידות דיור. למעשה מדובר בהקמה של עיר חדשה שיתווספו אליה 10,000 תושבים בתוך עשור". להערכתו, בשבועות הקרובים ישווק המינהל 250 מגרשים בשטחים של 750-500 מ "ר המיועדים להקמת בתים צמודי קרקע ולצדם צימרים, ובשנה הקרובה ישווקו קרקעות ל-1,100 דירות נוספות בבנייה רוויה.
רועי סופר מתיווך סופר בצפת מספר כי בשנתיים האחרונות נרשמו עליות של 50% במחירי הדירות בעיר, וכי היו גם מקרים בודדים שבהם המחירים עלו ב-200%.
" היום שוק הנדל"ן קפוא כמעט בכל הארץ וההאטה מורגשת גם בצפת", הוא מסביר, "אבל בית הספר לרפואה מספק פעילות, בעיקר של משקיעים. מאז 2010, כשהוא החל להיבנות, פונים אלינו משקיעים שמחפשים דירות להשקעה שמניבות תשואה שנתית של 6% ובמקרים מסוימים גם 8% ו-9%. במרכז תשואה שנתית של 3%-4% נחשבת טובה, ובצפת תשואה של 6% היא סטנדרטית".
לדברי סופר, גם שכר הדירה עלה בזכות בית הספר לרפואה: "לפני שנתיים הוצעו דירות 3 חדרים ב-200-150 אלף שקל, שמניבות שכירות של 1,000-800 שקל בחודש. לפני שנה דירה כזו כבר עלתה 300 אלף שקל, והיום היא עולה 400-350 אלף שקל וניתן לגבות עבורה שכר דירה של 2,000-1,500 שקל. 50% מעבודת המשרד שלנו מוקצית לפעילות של משקיעים, רובם מאזור המרכז".
שמאי המקרקעין אלי בוכריס הפועל
בצפת ובאזור הצפון מסביר את המהפך שעוברת העיר: "לצפת יש חוקים משלה. עוד ב-2008, כשהמחירים היו זולים והריביות נמוכות, נהרו אליה משקיעים; הם מצאו דירות ב-100 אלף שקל, השכירו אותן לסטודנטים ממכללת צפת וקיבלו תשואה גבוהה של 10%-12%. היום צפת מתחרדת, באו לגור בה חרדים מירושלים ובני ברק, ואין ספק שבעתיד הקרוב יהיה בה ראש עיר חרדי.
לדבריו, נהירת החרדים לעיר גרמה לעליית מחירי הדיור, וההקצנה הביאה למצב שבו לא הושכרו דירות לסטודנטים ערבים ממכללת צפת: "יש מחאה גוברת נגד משקיעים שמשכירים דירות לסטודנטים ערבים באזורים מתחרדים. הערבים לא שוכרים יותר דירות במרכז העיר, אלא רק בשכונות מרוחקות, והדבר העלה את המחירים גם שם. הביקושים נובעים גם מריבוי טבעי. היום אפשר למצוא באזורים טובים בשכונות הדרומיות דירות 3 חדרים ב-350 אלף שקל ובאזורים טובים פחות דירות דומות ב-240 אלף שקל. אך עליות המחירים הן כבר לא דבר חדש, התשואות ירדו ל-6% ואני לא צופה עוד הפתעות".
באשר לשיווק המגרשים העתידי בעיר, בוכריס מזהה תנועה. "תושבים מתחילים למכור את בתיהם, במיוחד תושבים חילונים באזורים מתחרדים שמעוניינים להתגורר בשכונה החדשה שישווק המינהל", הוא מסביר. "משום שבשנה הקרובה יהיה היצע גדול של בתים למכירה אני צופה שהמחירים יירדו, אך בטווח הארוך, לאחר שיווק השכונה החדשה, הם יעלו שוב".