האדריכל גיא מילוסלבסקי על יישום תמ"א 38 בפריפריה

בחדשות ערוץ 2 שודרה כתבה על סכנת רעידות האדמה בפריפריה ובערים בגליל ועל יישום תמ”א 38.
להלן מאמרו של האדריכל גיא מילוסלבסקי, כהמשך והרחבה לדבריו בכתבה:

הכתבה המלאה עם גיא מילוסלבסקי, (מוצ”ש 19.12) בחדשות השבת של ערוץ 2. mako

“תמ”א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. ישראל שממוקמת בשבר הסורי-אפריקאי מועדת לפורענות בהיבט הזה מאחר ו-40% מהבניינים בישראל  נבנו לפני שנת 1975 שבה נכנס לתוקף ת”י 413 שדן בעמידות מבנים ברעידות אדמה. ממחקרים עולה שבשעת רעידת אדמה ישראל תעמוד בפני אסון לאומי הכולל אלפי הרוגים, מפונים ונזק רב. על מנת לעודד את חיזוק המבנים הבעייתיים, תמ”א 38 מציעה שלל תמריצים כגון חריגה מקווי הבנייה ומגובה מותרים על פי תוכנית מאושרת, תוספות יחידות מגורים למבנה, הרחבת יחידות דיור קיימות ואף הקלות מיסוי. הכוונה היא לממן את עלות החיזוק על ידי מכירת זכויות הבנייה הנוספות לקבלן שימכור את היחידות הנוספות.

לצד המטרות החיוביות של התוכנית, ישנן בעיות רבות עם אופן המימוש שלה וביצועה בפועל.ראשית, בערים המרכזיות, היכן שמחירי הנדל”ן גבוהים, תמריצים כלכליים כאלה מוכיחים עצמם יעילים מפני שהבנייה משתלמת לקבלן אך לא כך המקרה באזורי הפריפריה. היכן שמחירי הקרקע נמוכים לתוכנית זו אין כדאיות כלכלית מאחר ומכירת יחידות נוספות לא מכסה את עלות הבנייה והקבלן לא יכול להרוויח מהתמריצים. בדברי ההסבר לתמ”א 38 אף נאמר כי “אזורי הפריפריה הם ברובם אזורים שבהם קיימת הסתברות גדולה יחסית להתרחשות רעידות אדמה. באזורים אלה מתגוררת בדרך כלל אוכלוסיה דלת אמצעים אשר לא תוכל לממן את החיזוק בכוחות עצמה, אמצעי העידוד לחיזוק מבנים בתמ”א הכוללים תוספת זכויות בנייה אין בהם כדי לממן במלואו את החיזוק הנדרש, בשל הביקוש הנמוך ליחידות דיור וערכי קרקע נמוכים”.  

שנית, לעתים רבות ישנו קושי לאתר את תוכניות הקונסטרוקציה, ויש צורך לשחזר את המידע, ויתרה על כך למצוא פתרון קונסטרוקטיבי ייחודי לכל בניין. טענה זו אף קריטית יותר כאשר מדובר בערים עתיקות כגון טבריה וצפת, שבהן חיזוק המבנים בעייתי יותר בשל הטופוגרפיה התלולה וסכנת הגלישה של המבנים בעת רעידת אדמה. במקרים כאלה מלאכת החיזוק עלולה להוכיח עצמה כמשימה מסובכת ויקרה במיוחד שלא נושאת עימה הצדקה כלכלית. 

לצד הסוגיות הכלכליות, ישנם עוד מכשולים במימוש התוכנית כגון הסכמת הדיירים לשיפוץ, מציאת דיור חלופי במהלך תהליך הבנייה שעלול לקחת זמן רב והעדר מדיניות  ברורה מצד הרשויות המקומיות. לנוכח כל המכשולים הנ”ל ברור למה תמ”א 38 אינה מצליחה לנוע קדימה, ואלא אם לאזור הפריפריה יינתנו תמריצים נוספים שבאמת יהפכו את מימושה של התוכנית לעסק רווחי, תמ”א 38 תיקבר יחד עם הבניינים ברעידת אדמה הבאה.

גיא מילוסלבסקי ממשרד ‘מילוסלבסקי אדריכלים’, בין המשרדים הגדולים והוותיקים בארץ, הינו דור שלישי למשפחת אדריכלים. למשרד האדריכלים 2 שלוחות- בצפת ובמרכז הארץ. המשרד מתמחה בתחומים רבים ומגוונים, וביניהם בניה ציבורית, בניה פרטית, מגורים ושימור ושחזור – מציאת פתרונות לא קונבנציונאליים המשלבים רגישות לצד שמירה על החיבור בין טבע לנוף.